Digital dokumentation och distanstillsyn i fastighet

Lagkrav

Vad byggreglerna kräver av driftdokumentation

Boverkets nya byggregler ställer krav på dokumentation av projektering och kontroll, och i vissa sakområden på särskild dokumentation. BFS 2024:8 kräver till exempel luftkvalitets-, fuktsäkerhets- och vattensäkerhetsdokumentation och att drift- och underhållsinstruktioner upprättas så att byggnaden i drift kan uppfylla kraven (1 kap. 18–19 §§), när åtgärden kräver lov eller anmälan och det inte är obehövligt. Läs mer om krav på projekteringsdokumentation.

Föreskrifterna anger inte i vilket format dokumentationen ska finnas. Kravet gäller innehållet, inte vilken teknik som används för att lagra det; valet av digitala verktyg är ett praktiskt och avtalsmässigt beslut.

Lagkrav

Drönare: regler för flygning och kamerabevakning

Drönaranvändning i bygg och fastighetsförvaltning kan kräva drönarkort, registrering som operatör och, beroende på kategori och hur flygningen läggs upp, ytterligare tillstånd från Transportstyrelsen. Sedan 1 januari 2026 är det straffbart att flyga en drönare som väger 250 gram eller mer utan drönarkort.

Kameraförsedda drönare omfattas av kamerabevakningslagen och dataskyddsförordningen. Sedan 1 april 2025 behöver ingen söka tillstånd hos IMY för kamerabevakning. Den som bevakar måste ändå själv bedöma att bevakningen är tillåten, och myndigheter och andra som utför uppgifter av allmänt intresse ska dokumentera sin intresseavvägning. IMY rekommenderar att den som filmar med drönare informerar om bevakningen, till exempel med skyltar eller avspärrningar på marken.

Praktiska råd

Drönare och 3D-skanning i underhåll och inspektion

Drönare med högupplösta kameror och värmekameror används för att inspektera tak, fasader, hängrännor och andra svåråtkomliga delar av byggnader utan ställningar, liftar eller klättring. Termografering kan visa värmeläckor, fuktskador och isoleringsbrister, och resultaten kan sparas och jämföras med tidigare inspektioner — ett underlag för löpande underhållsplaner.

Drönarinspektion kräver både teknisk kompetens och kunskap om reglerna. 360°-kameror kan komplettera med navigerbara bilder inifrån byggnaden och i vissa arbetsflöden ge underlag för fotogrammetri. Läs mer om BIM och digitala tvillingar.

Praktiska råd

Distansavläsning och fastighetsautomation

Fastighetsautomation gör det möjligt att läsa av och göra enklare justeringar av tekniska system på distans: ventilation, uppvärmning, kyla och larm. Det minskar behovet av driftrundor och gör att avvikelser — till exempel temperaturdrift, tryckfall eller igensatta filter — kan upptäckas tidigt.

Gränsen bör anges tydligt: börvärdesändringar och schemaändringar kan göras på distans, medan komponentbyten, kalibrering och felsökning fortfarande kräver platsbesök. Många fastigheter har därför en blandning av analoga och digitala system.

Fastighetsautomation är en teknisk möjlighet, inget lagkrav. Vilken automationsgrad en fastighet bör ha avgörs av ägarens strategi, byggnadens ålder och tekniska standard och av vad som avtalas.

Avtalsvillkor

Digital dokumentation i förfrågningsunderlag och avtal

Förfrågningsunderlag och avtal brukar ange i vilket format drift- och underhållsdokumentationen ska levereras, om en digital tvilling eller BIM-modell ingår i leveransen, krav på sökbarhet och struktur, och vem som ansvarar för att uppdatera dokumentationen under garantitiden. Kraven samordnas med projektets administrativa föreskrifter och konsultavtalen.

När kraven står i avtalet blir dokumentationen en leveransskyldighet som går att följa upp, inte bara en allmän förväntan.

Praktiska råd

Våra råd

Ta ställning före överlämningen till vem som ska underhålla och uppdatera den digitala dokumentationen — entreprenören, förvaltaren eller ägaren — och skriv in det i avtalet.

Räkna med att äldre bestånd ofta har pappersbaserade driftpärmar, analoga ritningar och handskrivna driftsloggar. Planera för hur de ska föras över eller kompletteras när nya digitala system införs.

Vanliga frågor